Calcul des frais de notaire 2026 : le taux de votre département, pas une moyenne

Pour un logement ancien de 250 000 € à Paris, les frais de notaire s’élèvent à 19 827 €, soit 7,93 % du prix. Près de huit euros sur dix ne vont pas au notaire : 15 796 € sont des droits de mutation reversés au département, à la commune et à l’État. La rémunération réglementée du notaire, elle, représente 2 874 € TTC d’émoluments proportionnels et 408 € de formalités ; s’y ajoutent 250 € de contribution de sécurité immobilière et les débours. Le même achat coûte 18 548 € dans les Alpes-Maritimes, restées à 4,50 %, et 16 756 € dans l’Indre, seul département à 3,80 %. Dans le neuf, la taxe tombe à 0,715 % et les frais à 5 819 €. Un primo-accédant qui achète sa résidence principale dans un département à 5 % paie 18 548 €. Ces chiffres sont calculés à partir du tableau publié par la DGFiP et du tarif des notaires en vigueur jusqu’en 2028.

Comment les frais de notaire sont calculés

Le terme est trompeur : on parle de « frais de notaire », mais il s’agit de frais d’acquisition, dont le notaire n’est que le collecteur pour l’essentiel. Le décompte qu’il vous remet à la signature additionne cinq postes, que le calculateur reproduit un par un.

1. Les droits de mutation à titre onéreux. Taxe départementale (5 %, 4,50 % ou 3,80 % selon le département), taxe communale additionnelle de 1,20 % et prélèvement de l’État pour frais d’assiette, égal à 2,37 % de la taxe départementale. Total : 6,319 %, 5,807 % ou 5,09 % du prix.
2. Les émoluments proportionnels. La rémunération de l’acte de vente, fixée par l’article A444-91 du code de commerce, calculée par tranches dégressives de 3,87 % à 0,799 %, puis soumise à la TVA de 20 %.
3. Les émoluments de formalités. Un forfait de 339,58 € HT couvre une partie des démarches liées à la publicité foncière.
4. La contribution de sécurité immobilière. 0,10 % du prix, au minimum 15 €, perçue par l’État pour la publication de la vente.
5. Les débours. Les sommes que le notaire avance pour vous : documents d’urbanisme, état hypothécaire, pièces du syndic, cadastre. Leur montant varie d’un dossier à l’autre ; le calculateur retient 500 € par défaut, à remplacer par le chiffre du devis.

Exemple détaillé : 200 000 € en Gironde

La Gironde a voté le taux de 5 %. Les droits se décomposent en 10 000 € de taxe départementale, 2 400 € de taxe communale et 237 € de frais d’assiette, soit 12 637 €. Les émoluments se calculent tranche par tranche : 3,87 % sur les 6 500 premiers euros, 1,596 % jusqu’à 17 000 €, 1,064 % jusqu’à 60 000 € et 0,799 % au-delà, soit 1 995,25 € HT, le chiffre exact de l’exemple publié par service-public.fr. Avec la TVA, cela donne 2 394,30 €. Formalités, CSI et débours portent le total à 16 139 €.

Pourquoi votre département change tout

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 4,50 % à 5 % pour les ventes signées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Presque tous l’ont fait : au 1er juin 2026, le tableau de la DGFiP compte 88 zones à 5 %. Onze départements sont restés à 4,50 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, Mayotte. L’Indre est le seul à appliquer encore 3,80 %. Un calculateur qui applique « environ 8 % » partout se trompe donc de plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros selon le lieu.

Trois départements ont en outre voté des règles particulières, que la plupart des simulateurs ignorent : la Savoie applique 4,00 % aux acheteurs d’une première propriété qui s’engagent à l’occuper cinq ans ; le Calvados a voté un abattement de 46 000 € sur certaines acquisitions ; les Hautes-Pyrénées réduisent le taux à 3,80 % pour les ventes par lots avec droit de préemption du locataire. Le Rhône est coupé en deux : la métropole de Lyon et le reste du département votent séparément, et appliquent tous deux 5 % aujourd’hui.

Enfin, l’outre-mer a son propre barème d’émoluments, plus élevé, et sa propre TVA : 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, aucune en Guyane et à Mayotte. Sur un achat de 250 000 € à La Réunion, les émoluments atteignent 3 534 € contre 2 874 € en métropole. Le tableau des 101 départements donne le taux et les frais de chacun ; le comparateur chiffre l’écart entre deux lieux pour le même bien.

Taux des droits de mutation au 1er juin 2026

Exemples de frais de notaire 2026 dans l’ancien (département à 5 %)

La part des frais baisse légèrement quand le prix monte, parce que les émoluments sont dégressifs et que le forfait de formalités et les débours pèsent moins sur un gros montant. Elle ne descend pourtant jamais sous 6,32 %, le taux des droits de mutation, qui reste proportionnel quel que soit le prix. Pour un garage ou un petit terrain, l’effet inverse joue : le minimum de 90 € HT d’émoluments, le forfait et les débours peuvent porter les frais bien au-delà de 10 % du prix.

Le barème des émoluments du notaire

Ce barème est le même chez tous les notaires : on ne choisit pas un notaire moins cher pour un acte de vente. La seule marge de discussion est la remise que le notaire peut consentir, au plus 20 %, sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €. Elle doit être affichée à l’étude et accordée à tous les clients dans les mêmes conditions. Voir le guide sur la remise sur les émoluments.

Cas particuliers

Neuf, VEFA et terrain à bâtir vendu par un professionnel

Le taux réduit de 0,715 % s’applique aux ventes soumises à la TVA immobilière : logement neuf acheté à un promoteur, vente en l’état futur d’achèvement, revente par un professionnel dans les cinq ans de l’achèvement, terrain à bâtir vendu par un assujetti. Entre particuliers, un terrain ou une maison récente relève du taux de droit commun. Détails dans les guides frais de notaire dans le neuf, VEFA et achat d’un terrain.

Primo-accédant et première propriété

Le primo-accédant qui achète sa résidence principale échappe à la hausse de 5 %. Dans une zone à 5 %, cela ramène le taux global à 5,807 %. En Savoie, la réduction « première propriété » de l’article 1594 F septies du code général des impôts abaisse le taux départemental à 4,00 %, à condition d’occuper le logement à titre de résidence principale pendant cinq ans. Le guide primo-accédant détaille les conditions.

Donation, garage, plus-value

Une donation obéit à d’autres règles : droits de donation après abattement, émoluments propres. Le calculateur de donation les applique. Pour un garage ou une place de parking, le minimum de perception change la donne. Et à la revente, les frais payés à l’achat majorent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value, au réel ou par un forfait de 7,5 % : voir frais de notaire et plus-value.

Les autres frais et taxes de votre achat immobilier

Les frais de notaire sont le premier poste, pas le seul. Ce site, Frais Immobilier, calcule avec le même soin chaque frais et chaque taxe d’un achat, hors crédit. Le coût total d’un achat additionne le prix, les frais de notaire, la commission d’agence et la taxe foncière remboursée au vendeur : pour 250 000 € à Paris avec 10 000 € d’agence et une signature début juillet, il atteint 280 429 €. Les frais d’agence immobilière se décomposent en honoraires hors taxes et TVA, et leur présentation change l’assiette des droits.

Pour financer l’achat, le simulateur PTZ 2026 lit la zone de votre commune et applique le barème du prêt à taux zéro : 90 000 € pour un couple qui achète un appartement neuf à 250 000 € à Nantes. Une fois propriétaire, la taxe foncière se calcule avec les taux votés par chacune des communes, de 4,63 % à 101,13 %, et la taxe d’aménagement avec ceux de la commune et du département pour une construction ou une extension. Pour un investissement, le rendement locatif intègre les frais d’achat réels, et la plus-value immobilière chiffre l’impôt prélevé à la revente.

Calculs fréquents par prix

• Frais de notaire pour un achat à 100 000 €
• Frais de notaire pour un achat à 150 000 €
• Frais de notaire pour un achat à 200 000 €
• Frais de notaire pour un achat à 250 000 €
• Frais de notaire pour un achat à 300 000 €
• Frais de notaire pour un achat à 400 000 €
• Frais de notaire pour un achat à 500 000 €
• Frais de notaire pour un achat à 1 000 000 €

Six façons légales de payer moins

1. Vérifiez si vous êtes primo-accédant : deux ans sans être propriétaire de votre résidence principale suffisent, sans condition de revenus.
2. Faites lister les meubles dans l’acte, avec une valeur réaliste et justifiable (cuisine équipée, électroménager, mobilier).
3. Négociez pour que la commission d’agence soit à la charge de l’acquéreur et non incluse dans le prix : elle sort alors de l’assiette des droits.
4. Au-delà de 100 000 €, demandez au notaire s’il pratique la remise sur ses émoluments, et à quel taux.
5. Comparez avec le neuf : à prix égal, l’écart de frais dépasse souvent cinq points.
6. Si vous hésitez entre deux départements limitrophes, chiffrez l’écart avec le comparateur.

Le guide réduire ses frais de notaire chiffre chaque levier et signale ceux qui exposent à un redressement.

Sources

Chaque chiffre de cette page provient d’une de ces sources officielles, consultées le2026-10-04.

• DGFiP, taux des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicables au 1er juin 2026, par département
• Service-Public.fr, Frais de notaire : de quoi s'agit-il ? (barème des émoluments, métropole et outre-mer)
• Notaires de France, les frais d'acquisition (taxe communale, frais d'assiette, CSI, remises, formalités)
• impots.gouv.fr, droits d'enregistrement : tableaux mensuels des taux départementaux