Frais de notaire et plus-value : ce que vos frais d’achat vous font gagner à la revente
Des frais payés à l’achat qui reviennent, en partie, à la revente.
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Les frais de notaire payés à l’achat ne sont pas perdus pour tout le monde. Quand vous revendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, la plus-value imposable se calcule sur un prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition : soit leur montant réel, justifié par le décompte du notaire, soit un forfait de 7,5 % du prix d’achat, comme le rappelle service-public.fr. Le choix est libre et se fait à la revente. Pour un appartement acheté 200 000 € dans l’ancien à Paris, les frais réels estimés ici s’élèvent à 16 139 € et le forfait à 15 000 € : le plus élevé des deux est retenu. Dans le neuf, les frais réels de 4 932 € rendent le forfait nettement plus avantageux. Le gain se mesure ensuite à l’impôt et aux prélèvements sociaux évités.
Frais réels ou forfait de 7,5 % ?
Montant ajouté au prix d’achat
15 000 €
| Forfait de 7,5 % | 15 000 € |
| Frais réels justifiés | 14 500 € |
| Le plus favorable | le forfait |
Forfait ou réel : la comparaison
| Achat | Frais réels estimés | Forfait 7,5 % | Le plus favorable |
|---|---|---|---|
| Ancien, 200 000 €, Paris | 16 139 € | 15 000 € | réel |
| Neuf, 200 000 € | 4 932 € | 15 000 € | forfait |
| Ancien, 150 000 €, Indre | 10 607 € | 11 250 € | forfait |
| Ancien, 400 000 €, Alpes-Maritimes | 28 846 € | 30 000 € | forfait |
| Ancien, 400 000 €, Paris | 30 893 € | 30 000 € | réel |
Dans l’ancien, la comparaison se joue à quelques centaines d’euros près, parce que les frais d’un achat dans un département à 5 % tournent autour de 7,5 à 8 % du prix. Les frais de garantie du prêt, s’ils ont été payés, et la commission d’agence réglée par l’acheteur s’ajoutent aux frais réels et font souvent pencher la balance de leur côté. Dans le neuf, le forfait l’emporte presque toujours.
Comment se calcule la plus-value
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession, diminué des frais de vente, et le prix d’acquisition, augmenté des frais d’acquisition et des travaux. On lui applique ensuite des abattements pour durée de détention, distincts pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux : selon service-public.fr, l’exonération d’impôt est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Chaque euro ajouté au prix d’acquisition réduit la plus-value avant abattement, donc l’impôt et les prélèvements.
Les pièces à garder dès l’achat
Le décompte définitif du notaire est la pièce maîtresse : il ventile précisément les droits, les émoluments, les formalités, la contribution de sécurité immobilière et les débours. Gardez aussi l’acte de vente, la facture de l’agence si vous avez payé la commission, l’acte de prêt et le décompte des frais de garantie. Ces documents doivent survivre au bien lui-même : à la revente, dix ou vingt ans plus tard, c’est le notaire du vendeur qui calcule la plus-value, et il ne peut retenir que ce que vous justifiez.
Un exemple sur vingt ans
Prenons un appartement acheté 200 000 € à Paris et revendu 320 000 € vingt ans plus tard, sans travaux. Avec le forfait, le prix d’acquisition retenu serait de 215 000 € ; avec les frais réels du tableau, il atteint un peu plus, parce que ceux-ci dépassent le forfait d’un peu plus de mille euros. La plus-value brute baisse d’autant, avant les abattements pour durée de détention. L’écart d’impôt paraît modeste, mais il s’obtient sans effort, à condition d’avoir conservé le décompte du notaire pendant vingt ans.
Ce que le calcul ne change pas
Les frais d’acquisition n’ouvrent droit à aucune déduction l’année de l’achat pour une résidence principale. Pour un investissement locatif, leur traitement pendant la détention dépend du régime fiscal choisi, et il peut se répercuter sur le calcul de la plus-value à la revente : les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont, par exemple, réintégrés dans le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. L’impôt lui-même, avec les abattements pour durée de détention et la surtaxe, se calcule sur la page plus-value immobilière, qui reprend automatiquement la comparaison entre frais réels et forfait.