Financer les frais de notaire : apport personnel, prêt immobilier ou les deux
Les frais de notaire sont souvent le vrai minimum d’apport exigé par la banque.
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Les frais de notaire se paient le jour de la signature, et la plupart des banques veulent qu’ils soient couverts par votre apport personnel. La raison est simple : ces sommes partent en impôts et en rémunération et ne laissent aucune valeur dans le bien qui garantit le prêt. Pour un logement ancien de 260 000 € à Rennes, les frais atteignent 20 565 € ; avec 25 000 € d’apport, il faut emprunter 255 565 € pour couvrir le prix et les frais. Dans le neuf, les frais tombent à 5 996 €. Le prêt à taux zéro ne finance pas les frais, mais allège le capital emprunté au taux du marché. Les frais de garantie du prêt, hypothèque ou caution, s’ajoutent à ce budget et ne sont pas compris dans le calcul.
Votre apport couvre-t-il les frais ?
Montant à emprunter
255 565 €
| Frais de notaire | 20 565 € |
| Coût total de l’achat | 280 565 € |
| Frais couverts par l’apport | oui |
L’apport minimal selon le prix
| Prix | Frais ancien (5 %) | Frais ancien, primo-accédant | Frais neuf |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 12 450 € | 11 682 € | 4 045 € |
| 200 000 € | 16 139 € | 15 115 € | 4 932 € |
| 260 000 € | 20 565 € | 19 234 € | 5 996 € |
| 350 000 € | 27 205 € | 25 413 € | 7 592 € |
| 500 000 € | 38 271 € | 35 711 € | 10 253 € |
Pourquoi la banque rechigne à financer les frais
Un prêt immobilier est adossé au bien acheté. Si l’emprunteur ne rembourse plus, la banque peut faire jouer sa garantie. Or le bien ne vaut que son prix, pas le prix augmenté des frais : les 7 à 8 % de frais d’un achat dans l’ancien sont perdus dès la signature, du point de vue de la valeur de revente. Un prêt qui finance « 110 % » du prix laisse donc la banque exposée dès le premier jour. C’est pourquoi l’apport sert d’abord à couvrir les frais, et ensuite seulement à réduire le capital.
Il existe des exceptions. Les jeunes actifs aux revenus élevés et aux perspectives solides, les fonctionnaires, certains clients que la banque veut fidéliser obtiennent parfois un financement intégral. Le coût se reporte sur le taux, la durée ou les conditions de domiciliation des revenus.
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière
Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière sont juridiquement contraignantes pour les banques : un taux d’effort maximal de 35 % des revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus, portée à 27 ans pour certains achats dans le neuf avec différé. Une marge de dérogation permet aux banques de s’en écarter pour une fraction de leur production, en priorité pour les primo-accédants et la résidence principale. Financer les frais de notaire augmente le capital et la mensualité, donc rapproche du plafond de 35 %.
Réduire le besoin d’apport
Trois leviers diminuent la somme à réunir. Le statut de primo-accédant, d’abord, qui ramène les droits à 4,50 % dans les départements qui ont voté 5 %. Le neuf, ensuite, dont les frais sont trois fois plus faibles. La liste des meubles et la prise en charge de la commission d’agence par l’acquéreur, enfin, qui réduisent l’assiette des droits. Le guide réduire ses frais de notaire les compare sur un même achat.
Le jour de la signature
Votre banque verse les fonds du prêt directement au notaire, sur demande de celui-ci. Votre apport doit, lui, être viré par vos soins : prévenez votre banque à l’avance si le montant dépasse votre plafond de virement, et évitez les chèques, refusés au-delà d’un certain montant pour des raisons de lutte contre le blanchiment. Le notaire ne peut signer que lorsque la totalité des fonds est arrivée sur son compte.