Coût total d’un achat immobilier 2026 : tous les frais et taxes, additionnés
Ce que vous décaissez vraiment, hors crédit : chaque poste calculé avec la règle qui le gouverne, dans votre département.
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Le coût d’un achat immobilier ne se résume jamais au prix affiché. Il faut y ajouter les frais de notaire, essentiellement des droits de mutation dont le taux dépend du département ; la commission de l’agence lorsqu’elle est à la charge de l’acquéreur ; le remboursement au vendeur de la part de taxe foncière de l’année qui reste à courir ; puis, selon le projet, les travaux et la taxe d’aménagement d’une construction ou d’une extension. Pour une maison à 280 000 € net vendeur en Loire-Atlantique, avec 12 000 € de commission à la charge de l’acquéreur, 10 000 € de travaux et une taxe foncière de 1 300 €, signée le 1er juillet, le total atteint 324 692 €, dont 22 041 € de frais de notaire et 652 € de taxe foncière remboursée au vendeur. Le calculateur additionne ces postes avec les moteurs de ce site ; les frais du crédit, qui dépendent de la banque, restent à ajouter.
Coût total de l’achat
324 692 €
Dont 34 692 € de frais et taxes, soit 12,4 % du prix
| Prix net vendeur | 280 000 € |
| Honoraires d’agence à votre charge | 12 000 € |
| Frais de notaire (dont 17 692 € de droits de mutation) | 22 041 € |
| Taxe foncière remboursée au vendeur (signature le 1er juillet) | 652 € |
| Travaux | 10 000 € |
| Coût total, hors crédit | 324 692 € |
Hors frais de dossier, de garantie et d’assurance du prêt, qui dépendent de la banque.
Même prix, neuf ou ancien : le coût réel
Écart de frais
14 569 €
| Coût total dans l’ancien | 280 565 € |
| Coût total dans le neuf | 265 996 € |
| Frais en part du prix (ancien) | 7,9 % |
Les postes, dans l’ordre du décompte
Le premier poste après le prix est presque toujours celui des frais de notaire. Le mot est trompeur : les quatre cinquièmes sont des droits de mutation reversés au département, à la commune et à l’État, au taux voté par le département au 1er juin 2026. Le reste rémunère le notaire selon un tarif réglementé, finance la publicité foncière et rembourse les débours. Le calculateur les reprend en entier, y compris la règle du primo-accédant qui maintient le taux à 4,50 % dans les départements passés à 5 %.
Le deuxième est la commission d’agence, quand l’annonce l’indique à la charge de l’acquéreur. Sa présentation compte : à la charge de l’acquéreur et inscrite à part dans l’acte, elle sort de l’assiette des droits ; comprise dans un prix « frais d’agence inclus » payé au vendeur, elle supporte les droits. Sur notre exemple, la même commission coûte 885 € de plus quand elle est incluse dans le prix.
Le troisième est le prorata de taxe foncière. Le vendeur, propriétaire au 1er janvier, recevra l’avis de l’année ; l’acte prévoit que vous lui remboursiez la fraction des jours qui restent après la signature. Signer en juillet revient à rembourser environ la moitié de la taxe annuelle ; signer en décembre, presque rien. Viennent enfin les travaux de l’année d’achat et, si vous construisez ou agrandissez, la taxe d’aménagement.
| Département | Prix net vendeur | Agence | Frais de notaire | Taxe foncière remboursée | Coût total | Frais et taxes / prix |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 350 000 € | 15 000 € | 27 205 € | 602 € | 392 806 € | 12,2 % |
| Gironde | 280 000 € | 12 000 € | 22 041 € | 602 € | 314 642 € | 12,4 % |
| Loire-Atlantique | 250 000 € | 10 000 € | 19 827 € | 602 € | 280 429 € | 12,2 % |
| Indre | 120 000 € | 6 000 € | 8 763 € | 602 € | 135 364 € | 12,8 % |
Pourquoi additionner avec les règles de votre département
Chaque poste a sa propre règle, et les simulateurs qui donnent un pourcentage global en appliquent une seule. Les droits de mutation suivent le taux départemental ; la commission, le barème de l’agence ; le prorata, le nombre de jours ; la taxe d’aménagement, les taux votés par la commune et le département. Additionner des moyennes donne un total faux deux fois : sur le montant, et sur ce qu’il faut négocier. À prix égal, l’écart de frais entre l’Indre, seul département à 3,80 %, et un département à 5 % se lit directement dans le tableau.
Neuf ou ancien : deux structures de coût
Dans le neuf, les frais de notaire tombent à environ 2,3 % du prix, contre 7,9 % dans l’ancien en Loire-Atlantique, grâce au taux réduit des ventes soumises à la TVA. La taxe foncière y est souvent exonérée deux ans, totalement ou en partie selon la commune, et le prêt à taux zéro y est ouvert dans toutes les zones. Le neuf apporte en revanche d’autres dépenses : frais de raccordement aux réseaux, éventuelle taxe d’aménagement pour une maison que vous faites construire, aménagements extérieurs. Le simulateur PTZ chiffre la part que l’État peut financer sans intérêts.
Ce qui reste hors du total
Ce calcul s’arrête volontairement à ce qui ne dépend pas du crédit. Les frais de dossier, la garantie du prêt (caution ou hypothèque), l’assurance emprunteur et les éventuels frais de courtage s’y ajoutent selon l’offre de la banque. Le déménagement, les ouvertures de compteurs et l’assurance habitation, obligatoire en copropriété, complètent le budget de la première année. Gardez une marge : le décompte définitif du notaire n’est connu qu’après la publication de la vente.