Frais d’agence immobilière 2026 : honoraires, TVA et effet sur les frais de notaire
Le montant de la commission, sa part de TVA, le prix affiché et ce que la ligne du mandat change à vos frais de notaire.
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Les frais d’agence immobilière sont libres : chaque agence fixe son barème, affiché toutes taxes comprises, et l’applique au prix hors honoraires. Une commission de 5 % sur un bien vendu 280 000 € net vendeur représente 14 000 € TTC, dont 2 333 € de TVA à 20 %. Elle n’est jamais un frais de notaire, mais sa présentation modifie les frais de notaire. Si le mandat met la commission à la charge du vendeur, elle est comprise dans le prix payé et supporte, comme le reste, les droits de mutation, les émoluments et la contribution de sécurité immobilière. Si le mandat la met à la charge de l’acquéreur et que l’acte la mentionne à part, elle sort de l’assiette : seuls les droits sur le prix net vendeur sont dus. Pour un appartement à 280 000 € net vendeur avec 14 000 € de commission dans la métropole de Lyon, la différence atteint 1 033 € de frais de notaire. Le choix se fait dans le mandat, avant le compromis : on ne le rattrape pas le jour de l’acte.
Honoraires d’agence TTC
14 000 €
Prix FAI 294 000 € · 4,76 % du prix FAI
| Honoraires hors taxes | 11 667 € |
| TVA (20 %) | 2 333 € |
| Prix frais d’agence inclus (FAI) | 294 000 € |
| Base des frais de notaire (prix net vendeur) | 280 000 € |
| Frais de notaire | 22 041 € |
| Frais de notaire si le vendeur payait l’agence | 23 073 € |
| Coût pour l’acquéreur (prix FAI + frais de notaire) | 316 041 € |
Écart de frais de notaire entre les deux présentations : 1 033 €.
Retrouver la commission dans un prix FAI
Commission TTC
15 000 €
| Prix net vendeur | 300 000 € |
| Part de la commission dans le prix FAI | 4,76 % |
| Dont TVA | 2 500 € |
Comment se calcule une commission d’agence
Aucun texte ne plafonne les honoraires d’une vente immobilière. L’agent immobilier les fixe librement dans son barème, qu’il doit afficher de façon visible à l’accueil de l’agence et sur son site, et qui s’exprime toutes taxes comprises. Le barème peut être un pourcentage unique, un forfait ou des tranches de prix ; dans ce dernier cas, il précise si les tranches se cumulent. Quand la commission est à la charge de l’acquéreur, l’annonce donne le prix avec et sans honoraires, le second en plus petits caractères, et le montant des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires, comme le rappelle service-public.fr.
La commission comprend la TVA de 20 %, puisque l’agent est un professionnel assujetti : sur 14 000 € TTC, 11 667 € rémunèrent l’agence et 2 333 € vont à l’État. Elle n’est due qu’après la signature de l’acte authentique chez le notaire : un compromis qui ne se réalise pas ne donne lieu à aucune commission, et un bon de visite ne vaut pas mandat.
| Prix net vendeur | Barème TTC | Honoraires TTC | Honoraires HT | Prix FAI | Frais de notaire évités (charge acquéreur) |
|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 6,00 % | 9 000 € | 7 500 € | 159 000 € | 664 € |
| 250 000 € | 5,00 % | 12 500 € | 10 417 € | 262 500 € | 922 € |
| 400 000 € | 4,50 % | 18 000 € | 15 000 € | 418 000 € | 1 328 € |
| 700 000 € | 4,00 % | 28 000 € | 23 333 € | 728 000 € | 2 066 € |
Commission à la charge de l’acheteur ou du vendeur
Frais évités si l’acquéreur paie l’agence
1 033 €
| Frais sur le prix net vendeur | 22 041 € |
| Frais si la commission est dans le prix | 23 073 € |
Deux présentations, deux factures
| Commission à la charge du vendeur | Commission à la charge de l’acquéreur | |
|---|---|---|
| Prix dans l’acte | 294 000 € | 280 000 € |
| Droits de mutation | 18 576 € | 17 692 € |
| Émoluments TTC | 3 296 € | 3 161 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 294 € | 280 € |
| Total des frais de notaire | 23 073 € | 22 041 € |
| Coût total pour l’acheteur | 317 073 € | 316 041 € |
Dans les deux cas, l’acheteur paie 294 000 € au total pour le bien et l’agence. Seule la répartition entre prix et commission change, et avec elle l’assiette des taxes proportionnelles. L’écart représente environ 6,6 % de la commission : les droits de mutation de 6,319 %, les émoluments marginaux et la contribution de sécurité immobilière.
Ce que dit le mandat
La loi Hoguet encadre l’activité des agents immobiliers : aucune commission ne peut être perçue sans mandat écrit, et ce mandat précise qui la paie. L’annonce doit reprendre cette information, avec le prix hors honoraires et le pourcentage de la commission lorsque l’acquéreur la supporte. Au moment du compromis, l’acte reprend la répartition prévue par le mandat ; le notaire la reproduit dans l’acte définitif.
Modifier la répartition suppose un avenant au mandat, signé par le vendeur et l’agence, avant que l’offre de l’acheteur ne soit acceptée.
Pourquoi tout le monde n’a pas intérêt à la même formule
Pour l’acheteur, la commission à sa charge réduit les frais de notaire. Pour le vendeur, elle ne change pas le prix net qu’il reçoit. Pour l’agence, elle peut compliquer la négociation, puisque l’acheteur voit le montant exact de la commission. Pour la banque, elle peut poser une question de financement si l’établissement ne finance pas les honoraires d’agence. La formule « charge acquéreur » reste la plus favorable fiscalement à l’acheteur, sans rien coûter au vendeur.
Et dans le neuf ?
Un promoteur vend en général sans commission visible : la rémunération de ses commercialisateurs est comprise dans le prix TTC. La question ne se pose donc pas de la même façon, et l’enjeu est faible puisque la taxe au taux réduit n’est que de 0,715 % du prix.