Méthodologie : comment les frais et taxes immobiliers sont calculés ici

Cette page décrit la formule appliquée par le calculateur, les données qu’il utilise, la façon dont nous les vérifions et ce qu’il ne sait pas faire. Les paramètres ont été relus sur leurs sources le 4 octobre 2026. Tous les calculs s’exécutent dans votre navigateur ; aucune saisie n’est transmise.

La formule

Frais = droits de mutation + émoluments proportionnels TTC + forfait de formalités TTC + contribution de sécurité immobilière + débours. Le prix saisi est le prix net vendeur ; la valeur des meubles listés, si vous l’indiquez, en est déduite avant tout calcul.

• Droits de mutation, ancien. Assiette × (taux départemental + taxe communale de 1,20 % + taux départemental × 2,37 %). Taux départemental : celui du tableau DGFiP au 1er juin 2026 ; 4,50 % pour un primo-accédant dans un département à 5 % ; 4,00 % en Savoie pour une première propriété.
• Droits, vente soumise à la TVA. Assiette × 0,70 % × (1 + 2,14 %) = 0,71498 %.
• Émoluments. Barème par tranches de l’article A444-91 du code de commerce, avec les barèmes propres à la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte ; minimum de 90 € HT, plafond de 10 % du prix ; remise facultative d’au plus 20 % sur la part calculée au-delà de 100 000 € ; TVA de la zone.
• Formalités. Forfait de 339,58 € HT (article A444-171, n° 194), TVA de la zone.
• Contribution de sécurité immobilière. 0,10 % de l’assiette, minimum 15 €.
• Débours. Saisis par l’utilisateur, 500 € par défaut : une hypothèse de travail, pas un chiffre officiel.

Les données

Le tableau DGFiP au 1er juin 2026 compte 88 zones à 5 % (6,3185 % au total), 11 départements à 4,50 % (5,80665 %) et l’Indre à 3,80 % (5,09006 %). Les données sont dans les fichiers params-2026.json et departements.json du site, jamais dans le texte des pages : chaque chiffre affiché est recalculé à partir de ces fichiers.

Les autres calculs : PTZ, plus-value, taxes locales, rendement

Depuis le 4 octobre 2026, le site calcule aussi les autres frais et taxes d’un achat, avec le même principe : des fonctions pures, des paramètres datés dans params-2026.json, des tests sur les exemples officiels, aucun crédit simulé.

• PTZ. Revenu retenu = max(revenu fiscal de référence N-2, coût ÷ 9) ; tranche selon le revenu divisé par le coefficient familial et la zone ; montant = min(coût, plafond de la zone et du foyer) × quotité (50/40/40/20 % en collectif et dans l’ancien, 30/20/20/10 % en maison neuve) ; ancien limité aux zones B2 et C avec 25 % de travaux ; différé et durée de l’ANIL. Zone lue dans le zonage du 26 juin 2026 (34 875 communes).
• Plus-value. Prix de vente net − (prix d’achat + max(frais réels, 7,5 %) + max(travaux réels, 15 % au-delà de 5 ans)) ; abattements de l’article 150 VC ; impôt 19 %, prélèvements 17,2 % ; surtaxe de l’article 1609 nonies G avec le lissage du BOFiP. Les frais réels sont recalculés par le moteur des frais de notaire pour le département d’achat.
• Taxe foncière. Base (moitié de la valeur locative) × taux global voté par la commune et l’intercommunalité pour 2025 (DGFiP) ; option de revalorisation de 0,8 % (article 1518 bis, IPCH Insee) ; exonération du neuf de 40 à 100 % ; exonération après 75 ans et réduction de 100 € entre 65 et 75 ans sous les plafonds de revenus 2026. Frais de gestion de l’État non inclus.
• Taxe d’aménagement. Surface × 892 € (1 011 € en Île-de-France), abattement de 50 % sur 100 m² au choix, piscine 251 € le m², stationnement 2 928 € ; × (taux communal + départemental + régional en Île-de-France), taux votés en vigueur au 1er janvier 2026.
• Rendement locatif. Brut = loyers ÷ prix ; net = (loyers encaissés − charges − taxe foncière − gestion) ÷ (prix + frais de notaire du département + travaux) ; net-net après micro-foncier (30 %) ou micro-BIC (50 %) et prélèvements de 17,2 % ou 18,6 %.
• Frais d’agence et coût total. Honoraires TTC = taux × prix hors honoraires, TVA de 20 % ; frais de notaire sur le prix net vendeur ou sur le prix FAI selon qui paie ; prorata de taxe foncière = taxe × jours restants ÷ 365, selon l’exemple de service-public.fr.

La vérification

Une batterie de tests automatiques rejoue les exemples publiés par les sources officielles à chaque modification du moteur : les émoluments de 1 995,25 € HT pour une vente de 200 000 € en métropole, les exemples de la Martinique, de la Guyane, de La Réunion et de Mayotte, les taux globaux de 6,3185 % et 5,80665 % annoncés par Notaires de France, et les neuf exemples de droits de donation de service-public.fr. Ils vérifient aussi le décompte des départements du tableau DGFiP.

En relisant la fiche de service-public.fr, nous avons relevé une erreur dans son exemple de la Guadeloupe : le total de 2 426,58 € HT compte 1 348,20 € pour la dernière tranche au lieu de 140 000 € × 0,983 % = 1 376,20 €. Le site applique les taux de la fiche, soit 2 454,59 € HT, et documente l’écart dans ses tests.

Deux points d’interprétation

La remise sur les émoluments : la fiche de service-public.fr la mentionne encore « si la prestation est supérieure à 150 000 € », Notaires de France retient le seuil de 100 000 € et le taux de 20 % au plus de l’article R444-10 du code de commerce. Le calculateur applique cette seconde règle, sur la seule part des émoluments au-delà du seuil. Le minimum et le plafond des émoluments : pour une vente minuscule où le plafond de 10 % tombe sous le minimum de 90 €, le calculateur retient le plafond, présenté par Notaires de France comme la protection des petites ventes.

Ce que le calculateur ne fait pas

• Les frais de garantie du prêt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution).
• L’abattement de 46 000 € voté par le Calvados sur certaines acquisitions, et le taux de 3,80 % des ventes par lots dans les Hautes-Pyrénées : signalés, non appliqués.
• La taxe communale réduite de Lamentin (Guadeloupe) et de Tsingoni (Mayotte).
• Le forfait de formalités outre-mer, compté au tarif métropolitain faute de barème publié à part.
• Les exonérations réservées aux organismes HLM, aux SEM et aux opérations particulières, le droit de partage, la cession de parts de société, le viager.
• Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Le résultat est une estimation : seul le décompte de votre notaire fait foi. Une erreur se signale par la page contact ; la procédure de correction figure dans la charte éditoriale. Dernière mise à jour : 4 octobre 2026.

Sources

Chaque chiffre de cette page provient d’une de ces sources officielles, consultées le2026-10-04.

• DGFiP, taux des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicables au 1er juin 2026, par département
• Service-Public.fr, Frais de notaire : de quoi s'agit-il ? (barème des émoluments, métropole et outre-mer)
• Notaires de France, les frais d'acquisition (taxe communale, frais d'assiette, CSI, remises, formalités)
• impots.gouv.fr, droits d'enregistrement : tableaux mensuels des taux départementaux