Plus-value immobilière 2026 : l’impôt réellement prélevé à la vente

Du prix de vente à la plus-value imposable

Le calcul part du prix de vente inscrit dans l’acte, diminué des frais que vous avez payés pour vendre et que vous pouvez justifier : les diagnostics obligatoires, par exemple. En face, le prix d’acquisition est celui de votre acte d’achat, augmenté de trois catégories de dépenses. Les frais d’acquisition d’abord, c’est-à-dire les droits de mutation et les frais de notaire payés à l’époque, la commission d’agence si elle était à votre charge, pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 % du prix. Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration ensuite, sur factures, ou par un forfait de 15 % du prix dès que vous avez détenu le bien plus de 5 ans. Les charges et indemnités versées au vendeur, enfin, plus rares.

Le choix entre réel et forfait se fait poste par poste et le plus favorable gagne. Pour les frais d’acquisition, le simulateur ne vous demande pas de retrouver le décompte d’il y a quinze ans : il recalcule les frais de notaire de l’achat avec le moteur de ce site, pour le département choisi, et les compare au forfait. Dans un département à 5 %, les frais réels d’un achat dans l’ancien dépassent souvent le forfait ; dans le neuf, jamais. Le guide frais de notaire et plus-value détaille cette comparaison.

Deux abattements, deux calendriers

La plus-value brute est ensuite réduite selon la durée de détention, comptée en années pleines. Le système en a deux, et c’est la source de la plupart des erreurs de calcul en ligne. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e : l’exonération est totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu’à la 30e.

À 6 ans, l’abattement n’est encore que de 6 % et 1,65 %. À 22 ans, l’impôt disparaît (100 %) mais les prélèvements restent dus sur 72 % de la plus-value. Vendre quelques mois avant un anniversaire de l’acte coûte donc une année d’abattement : la date d’achat se lit sur l’acte, pas sur la date des clés.

Taux, surtaxe et somme prélevée

La base imposable à l’impôt sur le revenu est taxée à 19 %, celle des prélèvements sociaux à 17,2 %. Le taux des prélèvements sur les plus-values immobilières n’a pas suivi la hausse à 18,6 % appliquée à d’autres revenus du patrimoine : service-public.fr le maintient à 17,2 % pour ces cessions. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable après abattement, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique, avec un lissage à l’entrée de chaque palier défini par le BOFiP. Pour un bien acheté 400 000 € à Paris et revendu 900 000 € dix ans plus tard, elle atteint 17 182 € sur un total de 136 154 €.

Les exonérations qui changent tout

La vente de la résidence principale est entièrement exonérée, quel que soit le gain : c’est l’exonération la plus courante, et elle suppose que le logement soit réellement votre résidence habituelle au jour de la vente, ou qu’il l’ait été jusqu’à sa mise en vente si celle-ci a duré un délai normal. Une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € est exonérée elle aussi. La première cession d’un logement autre que la résidence principale ouvre une exonération proportionnelle au prix réemployé dans l’achat de votre résidence principale dans les deux ans, à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes.

D’autres exonérations tiennent au vendeur : retraité ou titulaire d’une carte d’invalidité aux revenus modestes, personne entrée en établissement pour personnes âgées qui vend son ancienne résidence principale dans les deux ans. Elles dépendent de plafonds de revenus que service-public.fr publie chaque année. Le simulateur ne les applique pas automatiquement : si vous êtes dans l’un de ces cas, le notaire le vérifiera sur pièces.

Vendeur non résident

Un vendeur domicilié hors de France est imposé sur la plus-value d’un bien français dans les mêmes conditions qu’un résident, sous réserve des conventions fiscales. Il peut être exonéré à la vente de son ancienne résidence principale si elle intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant son départ, et, pour un ressortissant de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, dans la limite de 150 000 € de plus-value pour une autre résidence. La version anglaise de cette page détaille ces cas, fréquents chez les propriétaires de résidences secondaires.

Ce que le calcul suppose

Le simulateur suppose une vente de gré à gré par un particulier, d’un bien acheté à titre onéreux. Pour un bien reçu par donation ou succession, saisissez comme prix d’achat la valeur déclarée dans l’acte et, dans les options, les frais réellement payés : le forfait de 7,5 % ne s’applique pas. Les parts de société civile immobilière, les terrains à bâtir et les amortissements d’une location meublée suivent des règles particulières, signalées dans la FAQ. Le résultat reste une estimation : seul le calcul du notaire fait foi.