Frais de notaire en VEFA en 2026 : le taux réduit, les appels de fonds et les pièges
Acheter sur plan divise les frais par trois. Le reste du budget, lui, s’étale sur la durée du chantier.
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Une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est soumise à la TVA immobilière. Elle ne supporte donc pas les droits de mutation de droit commun, mais une taxe de publicité foncière réduite de 0,70 %, portée à 0,715 % avec les frais d’assiette, identique dans tous les départements. Les frais de notaire tombent ainsi entre 2 et 3 % du prix. Pour un appartement de 300 000 € acheté sur plan en Gironde, ils s’élèvent à 6 706 €, contre 23 516 € pour un logement ancien au même prix. Les émoluments du notaire ne changent pas : 3 353 € TTC. Les frais se paient en une fois, à la signature de l’acte, alors que le prix est versé par appels de fonds au rythme du chantier.
VEFA ou ancien au même prix
Frais en VEFA
6 706 €
| Même prix dans l’ancien | 23 516 € |
| Économie | 16 811 € |
| Droits en VEFA | 2 145 € |
Pourquoi la VEFA paie si peu de droits
Une VEFA est vendue par un promoteur, assujetti à la TVA : la vente supporte une TVA de 20 % en général, incluse dans le prix affiché. Pour éviter une double imposition, le code général des impôts remplace les droits d’enregistrement par une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 %, à laquelle s’ajoutent 2,14 % de frais d’assiette. Le département ne peut pas moduler ce taux : il est le même à Paris, en Lozère et à La Réunion.
| Poste | VEFA, 300 000 € | Ancien, 300 000 € |
|---|---|---|
| Taxes sur la vente | 2 145 € | 18 956 € |
| Émoluments TTC | 3 353 € | 3 353 € |
| Formalités TTC | 408 € | 408 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 300 € | 300 € |
| Débours estimés | 500 € | 500 € |
| Total | 6 706 € | 23 516 € |
Le calendrier : réservation, acte, appels de fonds
La VEFA se déroule en trois temps. Le contrat de réservation fixe le prix prévisionnel, la description du logement et la date prévue de signature ; il s’accompagne d’un dépôt de garantie plafonné à 5 % du prix. L’acte authentique est signé chez le notaire quelques mois plus tard : c’est à ce moment que vous payez les frais de notaire et le premier appel de fonds. Le prix est ensuite versé par étapes que le code de la construction encadre : au plus 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde à la remise des clés, sauf réserves.
Ce découpage a une conséquence pratique : votre prêt est débloqué au fil des appels de fonds, et vous payez des intérêts intercalaires sur les sommes déjà versées pendant la construction. Les frais de notaire, eux, sont dus intégralement au départ. Prévoyez-les dans l’apport ou faites-les intégrer au premier déblocage.
Les frais qui s’ajoutent en VEFA
Les frais de garantie du prêt restent dus, comme dans l’ancien. S’y ajoute souvent une part des frais d’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, que le promoteur répercute dans l’acte. Les frais de raccordement aux réseaux peuvent être facturés à part : lisez la notice descriptive. Enfin, si vous louez le logement dans le cadre d’un dispositif fiscal, les frais d’acquisition suivent les règles de ce dispositif.
VEFA, neuf achevé, revente : qui a droit au taux réduit
Le taux réduit est lié à la TVA, pas à l’âge du logement. Un appartement achevé il y a trois ans, revendu par son premier propriétaire particulier, n’est pas soumis à la TVA : son acheteur paie les droits de droit commun. Le même appartement revendu par une société de promotion qui ne l’avait pas encore vendu reste dans le champ de la TVA, et donc du taux réduit. Le notaire vérifie la qualité du vendeur et la date d’achèvement ; le calculateur vous laisse choisir entre « ancien » et « neuf / TVA » pour reproduire les deux cas.