Rendement locatif 2026 : brut, net et net-net, avec les vrais frais d’achat
Le rendement d’un investissement locatif, calculé sans crédit sur ce que vous immobilisez vraiment : prix, frais de notaire réels, travaux.
Vérifié par Radif Partners · Charte éditoriale
Le rendement locatif rapporte les loyers à l’argent investi, et il se décline en trois chiffres. Le brut divise les loyers annuels par le prix d’achat : c’est le plus flatteur, celui des annonces. Le net divise les loyers encaissés, après vacance, diminués des charges non récupérables, de la taxe foncière et des frais de gestion, par le coût total de l’opération, frais de notaire et travaux compris. Le net-net retire en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, 17,2 % en location nue et 18,6 % en meublée. Pour un appartement acheté 160 000 € dans le Nord et loué 750 € par mois, avec 700 € de charges et 900 € de taxe foncière, le brut atteint 5,63 %, le net 3,84 % une fois ajoutés 13 188 € de frais de notaire, et le net-net 2,27 % pour un contribuable à 30 %. Le calculateur reprend les frais réels du département, pas une moyenne nationale.
Rendement net de charges
3,84 %
Brut 5,63 % · net-net 2,27 % après impôt
| Rendement brut (loyers ÷ prix) | 5,63 % |
| Coût total (dont frais de notaire 13 188 €) | 173 188 € |
| Loyers encaissés sur l’année | 8 250 € |
| Charges, taxe foncière et gestion | − 1 600 € |
| Rendement net (revenu net ÷ coût total) | 3,84 % |
| Revenu imposable (micro-foncier, abattement 30 %) | 5 775 € |
| Impôt (30 %) et prélèvements sociaux (17,2 %) | − 2 726 € |
| Rendement net-net | 2,27 % |
| Revenu net après impôt, par mois | 327 € |
Calcul sans crédit : les intérêts d’emprunt, l’assurance et l’amortissement en meublé au réel ne sont pas modélisés.
Le prix maximum pour le rendement visé
Prix d’achat maximum
160 000 €
| Frais de notaire à ce prix | 13 188 € |
| Rendement sur le coût total | 5,54 % |
Trois rendements, trois questions
Le rendement brut répond à la question de l’annonce : le loyer est-il cohérent avec le prix ? Il sert à trier vite, et il ne dit rien de ce qui restera. Le rendement net répond à celle du propriétaire : combien rapporte, chaque année, l’argent que je sors le jour de l’acte ? Il doit donc rapporter le revenu au coût complet de l’opération et non au seul prix, puisque les frais de notaire, la commission d’agence à la charge de l’acquéreur et les travaux sont décaissés de la même façon. Le rendement net-net, enfin, répond à celle du contribuable : que reste-t-il après l’impôt ?
Ce site s’arrête là, volontairement. Le cash-flow d’un investissement à crédit, l’effet de levier ou la capacité d’emprunt dépendent du taux et de l’assurance négociés avec la banque : les simuler supposerait de connaître une offre de prêt, ce que fait un courtier. Le calcul sans crédit a l’avantage de comparer deux biens sur la même base.
Pourquoi les frais réels du département changent le net
Beaucoup de calculateurs ajoutent un pourcentage forfaitaire de frais de notaire partout. C’est faux dans les deux sens : dans un département resté à 4,50 %, les frais sont plus bas ; dans le neuf, ils tombent à 2,6 % du prix sur notre exemple. Pour le même appartement à 160 000 € loué 750 €, le rendement net passe de 3,84 % dans l’ancien à 4,05 % s’il était acheté neuf, à loyer égal. Le calculateur reprend les frais d’acquisition du calcul des frais de notaire pour le département choisi, avec le taux des droits de mutation voté par le département au 1er juin 2026.
Le même raisonnement vaut pour la taxe foncière, souvent la plus grosse charge d’un propriétaire bailleur : d’une commune à l’autre, son taux varie dans des proportions considérables. Le guide taxe foncière donne le taux voté par chaque commune ; reportez le montant annuel dans le champ prévu.
| Département | Prix | Loyer mensuel | Brut | Net | Net-net (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| Nord | 130 000 € | 650 € | 6,00 % | 3,94 % | 2,26 % |
| Gironde | 220 000 € | 900 € | 4,91 % | 3,49 % | 2,12 % |
| Paris | 400 000 € | 1 450 € | 4,35 % | 3,33 % | 1,76 % |
| Puy-de-Dôme | 110 000 € | 600 € | 6,55 % | 4,18 % | 2,36 % |
La fiscalité retenue pour le net-net
En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Tant qu’ils ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s’applique : un abattement forfaitaire de 30 % représente toutes les charges, et le reste est soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal du foyer et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel déduit les charges effectives.
En location meublée de longue durée par un loueur non professionnel, les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes, avec un abattement de 50 %, et les prélèvements sociaux atteignent 18,6 %, le taux des revenus du patrimoine autres que fonciers. Le régime réel permet d’amortir le bien, ce qui efface souvent l’impôt pendant des années, mais ces amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente : le calculateur ne les modélise pas.
Les charges à ne pas oublier
Les charges de copropriété récupérables sur le locataire n’entrent pas dans le calcul, puisqu’elles sont refacturées ; seules les charges non récupérables comptent : gros entretien, honoraires du syndic, fonds de travaux. Ajoutez l’assurance propriétaire non occupant, les petites réparations et, si vous déléguez, les frais de gestion d’une agence, en pourcentage des loyers encaissés. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur l’avis de taxe foncière, est récupérable : ne retenez que la taxe foncière proprement dite.
Ce que le chiffre ne dit pas
Un rendement est une photographie d’une année type. Il ne tient compte ni de l’évolution du loyer, encadrée dans certaines villes, ni des travaux qu’imposeront les diagnostics énergétiques, ni de la plus-value réalisée ou non à la revente. Pour comparer deux biens, gardez les mêmes hypothèses de charges et de vacance, et regardez d’abord l’écart de net plutôt que le niveau absolu.