Frais de notaire dans l’ancien en 2026 : d’où viennent les 7 à 8 %
Un logement « ancien » pour le fisc n’a pas d’âge : c’est une vente sans TVA.
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Dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans la plupart des départements, parce que les droits de mutation y sont au taux plein : 6,319 % du prix dans les zones qui ont voté 5 %, 5,807 % à 4,50 % et 5,09 % dans l’Indre. Sur un appartement de 180 000 € à Lille, le total atteint 14 663 €, dont 11 373 € d’impôt et 2 203 € d’émoluments TTC pour le notaire. Est « ancien » tout bien dont la vente n’est pas soumise à la TVA : un logement de plus de cinq ans, ou un logement récent revendu par un particulier. Le même appartement acheté neuf à un promoteur ne coûterait que 4 577 € de frais.
Vos frais dans l’ancien
Frais de notaire estimés
19 827 €
| Part du prix | 7,93 % |
| Droits de mutation | 15 796 € |
| Émoluments et formalités (TTC) | 3 281 € |
Exemples dans un département à 5 %
| Prix | Droits de mutation | Émoluments et formalités TTC | CSI et débours | Total | Part du prix |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 6 319 € | 1 843 € | 600 € | 8 762 € | 8,76 % |
| 150 000 € | 9 478 € | 2 322 € | 650 € | 12 450 € | 8,30 % |
| 180 000 € | 11 373 € | 2 610 € | 680 € | 14 663 € | 8,15 % |
| 250 000 € | 15 796 € | 3 281 € | 750 € | 19 827 € | 7,93 % |
| 350 000 € | 22 115 € | 4 240 € | 850 € | 27 205 € | 7,77 % |
| 500 000 € | 31 593 € | 5 678 € | 1 000 € | 38 271 € | 7,65 % |
Pourquoi l’ancien coûte plus cher en frais
La différence avec le neuf ne vient pas du notaire. Son barème est le même pour les deux : 3,87 % sur les premiers 6 500 €, puis des tranches dégressives jusqu’à 0,799 % au-delà de 60 000 €. Elle vient de l’impôt : une vente d’ancien supporte les droits d’enregistrement de droit commun, alors qu’une vente de neuf, déjà taxée par la TVA immobilière, n’acquitte qu’une taxe de publicité foncière réduite. Le législateur évite ainsi de faire payer deux fois un impôt sur la même transaction.
C’est pourquoi l’écart entre neuf et ancien est presque constant en points : environ cinq points et demi du prix. À 180 000 €, il représente 10 086 €. Il ne suffit pourtant pas à rendre le neuf moins cher : le prix au mètre carré y est souvent supérieur, et la TVA est incluse dans ce prix.
Le calendrier d’une vente dans l’ancien
Les frais se paient en une fois, mais ils se préparent tout au long de la vente. À la signature du compromis, l’acheteur verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, qui s’imputera sur le prix ; les frais de notaire ne sont pas encore dus. Pendant les deux à trois mois qui suivent, le notaire purge le droit de préemption de la commune, interroge le service de la publicité foncière sur les hypothèques, réunit les documents d’urbanisme et ceux du syndic : ce sont les débours. Quelques jours avant la signature de l’acte authentique, il adresse un appel de fonds qui couvre le solde du prix et la provision sur frais. Après la signature, l’acte est publié ; le décompte définitif suit.
Les postes qui varient d’un dossier à l’autre
Trois éléments font varier les frais dans l’ancien pour un même prix. Le département, d’abord, qui fixe le taux des droits : c’est l’objet du tableau des 101 départements. Votre situation, ensuite : un primo-accédant qui achète sa résidence principale échappe à la hausse à 5 %. La présentation du prix, enfin : meubles listés à part, commission d’agence à la charge de l’acquéreur. Le reste, émoluments, formalités, contribution de sécurité immobilière, ne dépend que du prix.
Ce que le calculateur ne compte pas
Les frais de garantie du prêt immobilier, qui ne sont pas des frais d’acquisition : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution d’un organisme spécialisé. Ils s’ajoutent au budget si vous empruntez. Les frais de copropriété réglés au prorata le jour de la vente, ni la taxe foncière remboursée au vendeur pour la fin de l’année, qui sont des régularisations entre les parties. Et les honoraires libres que le notaire peut facturer pour une prestation non tarifée, comme la négociation immobilière lorsqu’il trouve lui-même l’acheteur.